Η αγορά κατοικίας στην Αθήνα αλλάζει σταδιακά πρόσωπο, καθώς το ενδιαφέρον αγοραστών και επενδυτών μετατοπίζεται σε περιοχές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν δευτερεύουσες επιλογές.
Η εγγύτητα στο κέντρο, η πρόσβαση στα μέσα σταθερής τροχιάς, η αναβάθμιση της καθημερινότητας και η περιορισμένη προσφορά κατοικιών δημιουργούν νέες ευκαιρίες και ενισχύουν τις τιμές.
Στο επίκεντρο βρίσκονται το Παγκράτι, το Μετς και ο Νέος Κόσμος, τρεις περιοχές με διαφορετικά χαρακτηριστικά, αλλά κοινό παρονομαστή την αυξημένη ζήτηση για μικρά, ανακαινισμένα ή νεόδμητα ακίνητα.
Παγκράτι: Ισχυρή ζήτηση και τιμές στα 3.404 ευρώ/τ.μ.
Το Παγκράτι διατηρεί σταθερά ισχυρή θέση στην αγορά κατοικίας, συνδυάζοντας την παραδοσιακή αθηναϊκή ταυτότητα με έντονο lifestyle χαρακτήρα.
Η μικρή απόσταση από το Καλλιμάρμαρο και το Ιστορικό Κέντρο, σε συνδυασμό με την πληθώρα καταστημάτων εστίασης, καφέ και πολιτιστικών χώρων, εξακολουθεί να προσελκύει τόσο Έλληνες όσο και ξένους αγοραστές.
Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 3.404 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 5,62%.
Ακριβότερες εμφανίζονται μικροπεριοχές όπως το Άλσος Παγκρατίου, όπου οι τιμές φτάνουν περίπου τα 3.842 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Πλατεία Πλαστήρα, κοντά στα όρια με το Μετς, η ζήτηση παραμένει ιδιαίτερα έντονη.
Πιο προσιτή επιλογή αποτελεί ο Προφήτης Ηλίας, με τις τιμές να κινούνται περίπου στα 3.073 ευρώ/τ.μ.
Το οικιστικό απόθεμα αποτελείται κυρίως από διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων, τα οποία αντιστοιχούν περίπου στο 80%-85% των διαθέσιμων κατοικιών.
Πρόκειται κατά κύριο λόγο για κτίρια που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1960 και 1980, με σημαντικό ποσοστό τους να έχει ανακαινιστεί τα τελευταία χρόνια.
Μετς: Premium αγορά με ελάχιστη προσφορά
Διαφορετικό είναι το προφίλ του Μετς, το οποίο διατηρεί έναν πιο premium χαρακτήρα και ξεχωρίζει για την περιορισμένη προσφορά κατοικιών.
Η χαμηλή κλίμακα δόμησης, τα νεοκλασικά κτίρια, η εγγύτητα στο Καλλιμάρμαρο και η σχετικά εύκολη πρόσβαση προς το Σύνταγμα συντηρούν το ενδιαφέρον των αγοραστών.
Οι τιμές κατοικιών κινούνται περίπου μεταξύ 3.600 και 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η ετήσια αύξηση διαμορφώνεται περίπου στο 5,62%.
Ιδιαίτερα έντονη είναι η ζήτηση στον λόφο Αρδηττού, με τους αγοραστές να αναζητούν κυρίως ακίνητα που διαθέτουν θέα προς την Ακρόπολη, τον Λυκαβηττό ή ανοιχτό ορίζοντα.
Σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος αποτελείται από μεγαλύτερα διαμερίσματα, ενώ περίπου 15%-18% των ακινήτων αφορά μονοκατοικίες και νεοκλασικά κτίρια.
Παράλληλα, τα studios αντιστοιχούν σε ποσοστό άνω του 10% της αγοράς.
Τα περισσότερα κτίρια χρονολογούνται από τις δεκαετίες του 1920 και του 1930 και αρκετά από αυτά έχουν ανακαινιστεί ή αναπαλαιωθεί.
Η σχεδόν μηδενική προσφορά νεόδμητων κατοικιών αποτελεί ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά της περιοχής και ενισχύει περαιτέρω το premium προφίλ της.
Νέος Κόσμος: Στα 3.028 ευρώ/τ.μ. με επενδυτική δυναμική
Ο Νέος Κόσμος παρουσιάζει διαφορετική εικόνα και θεωρείται η πιο έντονα επενδυτική αγορά μεταξύ των τριών περιοχών.
Η στρατηγική του θέση, οι πολλαπλοί σταθμοί Μετρό και η γειτνίαση με το Κουκάκι και το Ιστορικό Κέντρο ενισχύουν τη ζήτηση και καθιστούν την περιοχή ελκυστική για επενδυτές.
Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 3.028 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 4,20%.
Ιδιαίτερη δυναμική παρουσιάζει η περιοχή του Φιξ, λόγω της πρόσβασης στο Μετρό και της εγγύτητας προς το Μουσείο της Ακρόπολης και το κέντρο της Αθήνας.
Τα δυάρια και τα τριάρια αποτελούν περίπου το 41% του οικιστικού αποθέματος, ενώ τα studios αντιστοιχούν περίπου στο 20%.
Παράλληλα, περίπου 9%-10% των κατοικιών αφορά μεγάλα οροφοδιαμερίσματα άνω των 120 τ.μ.
Παρά το γεγονός ότι σημαντικό μέρος των κτιρίων χρονολογείται από τη δεκαετία του 1970, ο Νέος Κόσμος παρουσιάζει το υψηλότερο ποσοστό νεόδμητων κατοικιών μεταξύ των κεντρικών περιοχών που εξετάζονται.
Τι αναζητούν σήμερα οι αγοραστές
Κοινή τάση και στις τρεις περιοχές είναι η αυξημένη ζήτηση για διαμερίσματα επιφάνειας 60-90 τ.μ., με προτίμηση σε ανακαινισμένες ή νεόδμητες κατοικίες.
Η εγγύτητα σε σταθμούς Μετρό και βασικούς συγκοινωνιακούς κόμβους έχει εξελιχθεί σε σημαντικό κριτήριο για την επιλογή ακινήτου.
Στο Μετς, πρόσθετη αξία προσφέρουν η θέα και ο ανοιχτός ορίζοντας, ενώ στο Παγκράτι σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν η εμπορικότητα, η εστίαση και συνολικά η ποιότητα ζωής.
Στον Νέο Κόσμο, η πρόσβαση στα μέσα μεταφοράς και η δυνατότητα αξιοποίησης ενός ακινήτου ως επενδυτικού προϊόντος αποτελούν βασικά πλεονεκτήματα.
Στο Παγκράτι και το Μετς, περίπου το 60% του αγοραστικού κοινού αποτελείται από ελληνικές οικογένειες υψηλού εισοδήματος, ενώ περίπου 40% αφορά κυρίως Ευρωπαίους αγοραστές που αναζητούν κατοικίες τύπου pied-à-terre.
Στον Νέο Κόσμο η εικόνα είναι πιο ισορροπημένη, καθώς περίπου το 50% των αγοραστών είναι Έλληνες και το υπόλοιπο 50% αφορά ξένους επενδυτές.
Η Γραμμή 4 του Μετρό αλλάζει τα δεδομένα
Καθοριστικό ρόλο στη μελλοντική εξέλιξη της αγοράς αναμένεται να διαδραματίσει και η Γραμμή 4 του Μετρό.
Η κατασκευή της έχει ήδη επηρεάσει το ενδιαφέρον γύρω από συγκεκριμένες περιοχές και ιδιαίτερα σε σημεία που αναμένεται να αποκτήσουν καλύτερη συγκοινωνιακή σύνδεση, όπως η ευρύτερη περιοχή της Φορμίωνος.
Η βελτίωση των μετακινήσεων δημιουργεί προσδοκίες για περαιτέρω άνοδο των αξιών των ακινήτων, καθώς η πρόσβαση σε σταθμούς Μετρό αποτελεί πλέον έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν την επιλογή κατοικίας.
Το κόστος ανακαίνισης αλλάζει τις προτιμήσεις
Την ίδια στιγμή, η αύξηση του κόστους ανακαίνισης επηρεάζει τις αποφάσεις των αγοραστών.
Αρκετοί πλέον προτιμούν ακίνητα που είναι έτοιμα προς κατοίκηση, ακόμη και αν αυτά διατίθενται σε υψηλότερη τιμή, αποφεύγοντας το πρόσθετο κόστος και την αβεβαιότητα μιας μεγάλης ανακαίνισης.
Η τάση αυτή ενισχύει τη ζήτηση για πλήρως ανακαινισμένα διαμερίσματα, αλλά και για νεόδμητες κατοικίες, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη.
Τρεις αγορές με διαφορετικό προφίλ
Η εικόνα που διαμορφώνεται στην αθηναϊκή αγορά κατοικίας δείχνει ότι οι τρεις περιοχές ακολουθούν διαφορετική, αλλά εξίσου ενδιαφέρουσα πορεία.
Το Παγκράτι παραμένει μια ισχυρή αγορά κατοικίας με έντονο lifestyle χαρακτήρα και σταθερή ζήτηση.
Το Μετς διατηρεί το premium προφίλ του, καθώς η περιορισμένη προσφορά, η αρχιτεκτονική φυσιογνωμία και η εγγύτητα σε σημαντικά σημεία της Αθήνας στηρίζουν τις υψηλές τιμές.
Ο Νέος Κόσμος, από την άλλη πλευρά, ξεχωρίζει για την επενδυτική του δυναμική, την πρόσβαση στις συγκοινωνίες και τις προοπτικές περαιτέρω αναβάθμισης.
Για τους αγοραστές, το ζητούμενο δεν είναι πλέον μόνο η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά ένας συνδυασμός τοποθεσίας, πρόσβασης, ποιότητας κατοικίας και μελλοντικής υπεραξίας.
Διαβάστε επίσης:
ΑΚΟΛΟΥΘΕΙΣΤΕ ΜΑΣ