«Γκρίζα σύννεφα» πυκνώνουν πάνω από το πρόγραμμα της χρυσής βίζας στην Ελλάδα.
Οι νέες αιτήσεις για άδεια διαμονής μέσω επενδύσεων μειώθηκαν κατά 44% το πρώτο εξάμηνο του 2026, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαμονής, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Μόνο τον Ιούνιο κατατέθηκαν 395 νέες αιτήσεις.
Με βάση την πορεία των πρώτων έξι μηνών, παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η συνολική υποχώρηση των νέων αιτήσεων για το 2026 ενδέχεται να ξεπεράσει ακόμη και το 50%.
Τα νέα όρια επένδυσης αλλάζουν τον χάρτη της Golden Visa
Μεσίτες που εξειδικεύονται στην αγορά ακινήτων για την απόκτηση Golden Visa αποδίδουν την απότομη πτώση κυρίως στα νέα όρια επένδυσης και στη διαφορετική γεωγραφική κατανομή των επενδυτικών ζωνών.
Το όριο των 800.000 ευρώ εφαρμόζεται πλέον σε ολόκληρη την Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, καθώς και στη Μύκονο και τη Σαντορίνη. Το ίδιο υψηλό όριο ισχύει και σε νησιά με μόνιμο πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.
Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, το ελάχιστο ύψος επένδυσης για αγορά ακινήτου έχει διαμορφωθεί στις 400.000 ευρώ, γεγονός που επίσης περιορίζει τις διαθέσιμες επιλογές για επενδυτές που αναζητούν χαμηλότερο κόστος εισόδου.
Αθήνα, Θεσσαλονίκη και οι νέες περιοχές ενδιαφέροντος
Η επενδυτική ζήτηση εξακολουθεί να επικεντρώνεται στον Κεντρικό, τον Νότιο και τον Βόρειο Τομέα Αθηνών.
Το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, η Γλυφάδα, η Βούλα και το Ελληνικό παραμένουν μεταξύ των περιοχών που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές.
Παράλληλα, σημαντική κινητικότητα καταγράφεται στον Δήμο Θεσσαλονίκης, ενώ μετά τις αλλαγές στα όρια επένδυσης το ενδιαφέρον άρχισε να μετατοπίζεται προς τον Πειραιά, αλλά και προς τα Δυτικά και Ανατολικά προάστια της Αττικής.
Στην περιφέρεια, σταθερή ζήτηση για εξοχικές κατοικίες παρουσιάζουν η Κρήτη, η Ρόδος και η Κέρκυρα, ενώ αυξημένο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν και αναπτυσσόμενοι luxury προορισμοί της Πελοποννήσου, όπως το Πόρτο Χέλι και η Μεσσηνία.
Ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. και απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης
Οι νέοι κανόνες δεν περιορίζονται μόνο στην αύξηση των απαιτούμενων κεφαλαίων. Στις επενδύσεις των 800.000 και των 400.000 ευρώ, η αγορά πρέπει να αφορά ένα και μοναδικό ακίνητο, ελάχιστης επιφάνειας 120 τετραγωνικών μέτρων.
Η συγκεκριμένη προϋπόθεση αποκλείει πλέον τη δυνατότητα συνδυασμού ή συγχώνευσης μικρότερων διαμερισμάτων προκειμένου να καλυφθεί το απαιτούμενο ύψος επένδυσης.
Παράλληλα, ιδιαίτερα σημαντική είναι η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω των συγκεκριμένων κατηγοριών Golden Visa δεν μπορούν να διατίθενται σε πλατφόρμες τύπου Airbnb και προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση.
Σε περίπτωση παραβίασης των περιορισμών, προβλέπονται αυστηρές κυρώσεις, μεταξύ των οποίων η ανάκληση της άδειας διαμονής και διοικητικά πρόστιμα που μπορούν να φτάσουν έως και τις 50.000 ευρώ.
Το «παράθυρο» των 250.000 ευρώ
Εξαίρεση από το γενικότερο καθεστώς αποτελεί το χαμηλότερο όριο των 250.000 ευρώ, το οποίο όμως αφορά πλέον συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων.
Συγκεκριμένα, το όριο διατηρείται για την αγορά και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων, καθώς και για τη μετατροπή εμπορικών ή βιομηχανικών ακινήτων σε κατοικίες. Βασική προϋπόθεση είναι οι απαιτούμενες εργασίες να έχουν ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης για τη χρυσή βίζα.
Η συγκεκριμένη κατηγορία αναμένεται να διατηρήσει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, καθώς προσφέρει χαμηλότερο κόστος εισόδου σε σχέση με τα νέα όρια των 400.000 και 800.000 ευρώ.
Αυξήθηκαν οι άδειες παρά την πτώση των νέων αιτήσεων
Η εικόνα είναι διαφορετική όσον αφορά τις άδειες που εκδόθηκαν.
Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 εκδόθηκαν συνολικά 4.919 νέες άδειες, αριθμός αυξημένος κατά 21% σε σχέση με τις 4.057 άδειες που είχαν εκδοθεί το αντίστοιχο διάστημα του 2025.
Η αύξηση αυτή δεν σημαίνει ότι ενισχύθηκε αντίστοιχα η τρέχουσα επενδυτική ζήτηση. Οι άδειες που εκδόθηκαν αφορούν τόσο αιτήσεις του 2026 όσο και αιτήματα που είχαν κατατεθεί κατά τα προηγούμενα έτη, κυρίως το 2024 και το 2025.
Παραμένουν χιλιάδες αιτήσεις σε εκκρεμότητα
Σημαντικός όγκος υποθέσεων εξακολουθεί να βρίσκεται σε αναμονή. Συνολικά, 7.368 αιτήσεις της προηγούμενης διετίας παραμένουν σε εκκρεμότητα, αντανακλώντας τη μεγάλη αύξηση των επενδύσεων που είχε σημειωθεί πριν από την εφαρμογή των νέων ορίων.
Ο κύριος όγκος των νέων αιτήσεων αφορά επενδύσεις στην κατηγορία των 250.000 ευρώ και, σε μικρότερο βαθμό, των 400.000 ευρώ. Αντίθετα, περιορισμένος παραμένει ο αριθμός των αιτήσεων που αφορούν επενδύσεις ύψους 800.000 ευρώ.
Αναδιαμόρφωση της αγοράς ακινήτων
Η απότομη μείωση των νέων αιτήσεων δείχνει ότι οι αλλαγές στο πρόγραμμα της Golden Visa έχουν ήδη επηρεάσει τη συμπεριφορά των ξένων επενδυτών και τον χάρτη της ζήτησης στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Οι επενδυτές φαίνεται να αναζητούν πλέον εναλλακτικές περιοχές και κατηγορίες ακινήτων, ενώ η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης περιορίζει σημαντικά το μοντέλο αξιοποίησης που είχε καταστήσει ιδιαίτερα ελκυστική την αγορά ακινήτων μέσω Golden Visa.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οι νέοι κανόνες θα συνεχίσουν να αναδιαμορφώνουν το real estate, με τη ζήτηση να μετακινείται προς περιοχές και επενδυτικά ακίνητα που μπορούν να ανταποκριθούν στα νέα δεδομένα.
Παράλληλα, η αύξηση των ακινήτων που διοχετεύονται στη μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να λειτουργήσει ενισχυτικά για την προσφορά κατοικιών στην εγχώρια αγορά.
Διαβάστε επίσης:
ΑΚΟΛΟΥΘΕΙΣΤΕ ΜΑΣ