Νέα στοιχεία δείχνουν ότι οι περισσότεροι επενδυτές στην καναδική αγορά κατοικίας είναι ιδιώτες με έως πέντε ακίνητα, ενώ ειδικοί προειδοποιούν ότι το βασικό πρόβλημα παραμένει η έλλειψη προσφοράς κατοικιών
Η εικόνα της αγοράς κατοικίας στον Καναδά διαφέρει σημαντικά από εκείνη των Ηνωμένων Πολιτειών, όπου οι μεγάλες επενδυτικές εταιρείες και τα Real Estate Investment Trusts (REITs) έχουν δεχθεί έντονη κριτική για τη συγκέντρωση μεγάλου μέρους της αγοράς ακινήτων.
Σύμφωνα με νέα έκθεση της Statistics Canada, οι βασικοί «παίκτες» στην καναδική αγορά ενοικίων παραμένουν οι μικροϊδιοκτήτες, δηλαδή ιδιώτες που διαθέτουν περιορισμένο αριθμό επενδυτικών ακινήτων.
Η μελέτη εξετάζει τη σύνθεση της αγοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών σε αρκετές καναδικές επαρχίες και καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι μικρής κλίμακας επενδυτές κατέχουν το μεγαλύτερο ποσοστό της συνολικής αξίας των επενδυτικών ακινήτων σχεδόν σε όλες τις περιοχές της χώρας.
Ποιοι θεωρούνται μικροεπενδυτές
Η Statistics Canada χαρακτηρίζει ως μικρής κλίμακας επενδυτές τα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν έως πέντε ακίνητα. Αντίθετα, ως θεσμικούς επενδυτές ορίζει το κορυφαίο 0,1% των επενδυτών, με βάση τη συνολική φορολογητέα αξία των ακινήτων τους.
Στην κατηγορία των θεσμικών επενδυτών περιλαμβάνονται κυρίως:
- Εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs)
- Συνταξιοδοτικά ταμεία
- Ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια
- Μεγάλες οικογενειακές επιχειρήσεις
Οι μικροϊδιοκτήτες κυριαρχούν στις περισσότερες επαρχίες
Τα στοιχεία δείχνουν ότι μέχρι το 2021 οι ιδιώτες μικροεπενδυτές κατείχαν:
- 49,4% της αξίας των επενδυτικών κατοικιών στη Βρετανική Κολομβία
- 52,6% στο Οντάριο
- 57,1% στην Πρίγκιπα Εδουάρδου Νήσο
Αντίστοιχα, οι θεσμικοί επενδυτές κατείχαν:
- 20,3% στη Βρετανική Κολομβία
- 23,6% στο Οντάριο
- 16,6% στην Πρίγκιπα Εδουάρδου Νήσο
Η μοναδική εξαίρεση ήταν η Νέα Σκωτία, όπου η συμμετοχή των θεσμικών επενδυτών ήταν μεγαλύτερη.
Σύμφωνα με την έκθεση, η μεγάλη ανάπτυξη των διαμερισμάτων τύπου condominium στη Βρετανική Κολομβία και στο Οντάριο επέτρεψε σε περισσότερους ιδιώτες να επενδύσουν στην αγορά κατοικίας.
Η άνοδος των επενδυτών συνέπεσε με την εκτίναξη των τιμών
Η δεκαετία 2011-2021 χαρακτηρίστηκε από εντυπωσιακή αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Σύμφωνα με τη Statistics Canada:
- οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 94%
- τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 42%
Παράλληλα, έκθεση της TD Bank το 2023 εκτιμούσε ότι περίπου το 30% των κατοικιών που αγοράστηκαν στον Καναδά προήλθαν από επενδυτές, γεγονός που καταδεικνύει τον αυξανόμενο ρόλο των ιδιωτικών επενδύσεων στην αγορά κατοικίας.
«Το πρόβλημα είναι το σύστημα»
Η Carolyn Whitzman, ανώτερη ερευνήτρια στεγαστικής πολιτικής και επίκουρη καθηγήτρια στη Σχολή Πόλεων του Πανεπιστημίου του Τορόντο, υποστηρίζει ότι η δημόσια συζήτηση συχνά εξιδανικεύει τους λεγόμενους «mom-and-pop landlords».
Όπως επισημαίνει, υπάρχουν ασφαλώς υπεύθυνοι μικροϊδιοκτήτες, ωστόσο αρκετοί λειτουργούν χωρίς ουσιαστικό έλεγχο.
Κατά την ίδια, το μεγαλύτερο πρόβλημα δεν είναι μεμονωμένοι «κακοί ιδιοκτήτες», αλλά ένα σύστημα που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει τη στέγαση περισσότερο ως επενδυτικό προϊόν παρά ως βασικό κοινωνικό αγαθό.
Η χαμηλή συγκέντρωση θεωρείται θετική
Διαφορετική προσέγγιση εκφράζει η οικονομολόγος της Royal Bank of Canada, Rachel Battaglia, η οποία θεωρεί ότι η μικρότερη συγκέντρωση της αγοράς αποτελεί θετικό στοιχείο.
Όπως σημειώνει, όταν η αγορά δεν ελέγχεται από λίγους μεγάλους παίκτες, ενισχύεται ο ανταγωνισμός και περιορίζεται η δυνατότητα ενός μόνο επενδυτή ή εταιρείας να επηρεάζει τις τιμές.
Ωστόσο, υπογραμμίζει δύο σημαντικές επισημάνσεις:
- Η έρευνα μετρά τη συνολική αξία των ακινήτων και όχι τον αριθμό των κατοικιών. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης ενός πολυτελούς διαμερίσματος μπορεί να εμφανίζεται ισοδύναμος με αρκετούς ιδιοκτήτες μικρότερων κατοικιών.
- Τα στοιχεία αφορούν την περίοδο έως το 2022, όταν η καναδική αγορά βρισκόταν στην κορύφωση του πρόσφατου ανοδικού κύκλου, ενώ σήμερα οι συνθήκες έχουν αλλάξει σημαντικά.
Υποχώρηση των ενοικίων μετά από σχεδόν δύο χρόνια
Η αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα των ετών 2021-2022 συνέβαλε επίσης στην κατασκευή περισσότερων κατοικιών προς ενοικίαση.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία των Rentals.ca και Urbanation, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στον Καναδά διαμορφώθηκε τον Ιούνιο στα 2.033 καναδικά δολάρια, σημειώνοντας ετήσια μείωση 4,3% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2025.
Παρότι πρόκειται για τον 21ο συνεχόμενο μήνα ετήσιας πτώσης, οι αναλυτές παρατηρούν ότι ο ρυθμός μείωσης επιβραδύνεται, ένδειξη ότι η αγορά αρχίζει να σταθεροποιείται.
Η λύση παραμένει η αύξηση της προσφοράς
Οι ειδικοί συμφωνούν ότι η μακροπρόθεσμη αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να βασιστεί μόνο στους ιδιώτες επενδυτές.
Οι ειδικοί εκτιμούν ότι απαιτείται σημαντική αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσω συνεργασίας κυβερνήσεων, ιδιωτικού τομέα και μη κερδοσκοπικών οργανισμών, καθώς και πρόσβαση σε χαμηλότοκη χρηματοδότηση για την ανάπτυξη περισσότερων κατοικιών με προσιτά ενοίκια.
Η Statistics Canada καταλήγει ότι, παρά την έντονη δημόσια συζήτηση γύρω από τους μεγάλους επενδυτές, η αγορά ενοικίων στον Καναδά εξακολουθεί να στηρίζεται κυρίως σε χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες.
Ωστόσο, οι ειδικοί προειδοποιούν πως η ουσιαστική λύση στο πρόβλημα της προσιτής στέγασης θα προέλθει μόνο από την ενίσχυση της κατασκευής νέων κατοικιών και την υιοθέτηση μακροπρόθεσμων στεγαστικών πολιτικών.
Διαβάστε επίσης:
ΑΚΟΛΟΥΘΕΙΣΤΕ ΜΑΣ